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    小區物業安全管理要做哪些事?

    類別:消防安全 發布時間:2021-05-26 瀏覽人次:

    什么是HSE體系


    HSE管理體系是健康(Health)、安全(Safety)和環境管理(Environment)體系的簡稱,是將組織實施健康、安全與環境管理的組織機構、職責、做法、程序、過程和資源等要素有機構成的整體,這些要素通過先進、科學、系統的運行模式有機地融合在一起,相互關聯、相互作用,形成動態管理體系。


    HSE管理體系要求組織進行風險分析,確定其自身活動可能發生的危害和后果,從而采取有效的防范手段和控制措施防止其發生,以便減少可能引起的人員傷害、財產損失和環境污染。它強調預防和持續改進,具有高度自我約束、自我完善、自我激勵機制,因此是一種現代化的管理模式,是現代企業制度之一。


    HSE管理體系是三位一體管理體系。H(健康)是指人身體上沒有疾病,在心理上保持一種完好的狀態;S(安全)是指在勞動生產過程中,努力改善勞動條件、克服不安全因素,使勞動生產在保證勞動者健康、企業財產不受損失、人民生命安全的前提下順利進行;E(環境)是指與人類密切相關的、影響人類生活和生產活動的各種自然力量或作用的總和,它不僅包括各種自然因素的組合,還包括人類與自然因素間相互形成的生態關系的組合。

    小區物業安全管理要做哪些事?

    造成安全隱患的主要原因


    造成小區安全隱患的原因主要在于小區物業缺乏責任心,業主委員會(下稱“業委會”)力量尚待加強。由于業主與物業之間地位不對等,導致有些物業亂設收費項目,隨意提高收費標準,物業服務質量差,安?;靵y治安不好,從而使居民怨聲載道。但目前,我國大多數小區的業委會處于渙散狀態,使得業主無力制約物業行為。目前,導致業委會渙散無為的原因來自兩個方面:一方面,從業委會的成立來看,《物業管理條例》雖然規定了業委會委員由業主大會選舉產生,但并無任何硬性程序規定。由于小區業主松散,使其很難自主產生業委會,而由此導致的后果是分散的業主不可能與物業進行充分、有效的溝通,進而不能對物業實施有效的監督與制約。另一方面,從業委會的存在及發展來看,業委會的運轉需要自籌活動經費、自建管理制度、自找辦公地點。由于對業委會的成立和運轉缺乏強制性的相關規定,致使我國絕大多數小區都未成立業委會,即使少數小區已經成立了業委會,但其運轉亦處于松散狀態,難以有效地開展活動。


    此外,小區住宅專項維修資金未能真正發揮應有作用,也是導致小區安全隱患產生的原因。陳芳華認為,有些老舊小區需要維修改造,根據2008年2月1日施行的《住宅專項維修資金管理辦法》(下稱《辦法》)規定,住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。盡管《辦法》對住宅專項維修資金進行了規定,但實際情況卻是業主幾乎無法動用該筆資金,住宅專項維修資金基本處于閑置狀態。專項維修資金目前處于“存放有規定,使用無監管”的狀況。而根據相關法律規定,業主繳納費用后,只有極少情況可以使用該項資金。根據《辦法》規定,維修資金可以用于購買國債,但是在很多城市,維修資金由于沒有理財管理和相關法律的保障,僅僅按活期存款利息計息,使得資金不但沒有增值,甚至連本金都可能被挪用。


    另據《辦法》規定,住宅專項維修資金應該遵循“業主決策、政府監督”的管理原則,住宅專項維修資金是全體小區業主共有的財產,所有權和使用權均屬全體業主,應由業委會負責收取和管理,以保障廣大業主的權益。盡管有些地方的住宅專項維修資金使用管理辦法明確規定使用維修資金應報業委會批準,但現實情況卻是:目前全國有不少小區還未成立業委會,從而喪失了對維修資金的管理權利。而按照《物業管理條例》要求,小區要申請使用住房維修資金,必須要經2/3以上業主同意,有些還要報主管部門批準,這也是目前較少使用住宅專項維修資金的一個重要因素。即使成立了業委會,在辦理維修資金支取手續的過程中,也可能因法規的不完善出現業委會、物業因“使用人和審批人不分”而導致業委會或物業公司有關負責人侵占住宅專項維修資金的情況,或者出現由于業委會和物業公司不專業而導致住宅專項維修資金無效使用的情況。況且,以業委會目前的法律地位,決定了它沒有能力擔當住宅專項維修資金的收取重任。


    對此對于信息不對稱也加大了業主使用專項維修資金的難度。根據“??顚S?,按幢設賬、核算到戶”的原則,維修項目完成后,業委會應根據竣工決算進行維修資金的具體分攤,并計入各產權人明細賬戶中。住宅專項維修資金是屬于業主的共有資金,但目前這一賬目的管理情況,許多業主或業委會都不知情。部分物業公司進行維修的時候,也很少公布維修所需的實際價格,業主也沒有一個完整渠道獲知自己的維修資金使用了多少。


    小區物業安全管理方案


    徹底解決小區安全隱患首先需要提高小區物業的責任心,相關部門應通過組織各種學習、宣傳以提高各有關人員思想認識。在小區管理方面要加強監督,經常檢查其是否在消防通道上設置禁止停車的標志,是否配備齊全應有的消防設施,注意消防通道是否順暢,看火災自動報警系統、自動滅火系統、消火栓系統、防煙排煙系統以及應急廣播和應急照明等安全設施是否完善。建筑高度超過100米的高層建筑,要建立避難層,這是為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層,通過避難層的防煙樓梯應在避難層分隔、同層錯位或上下層斷開,但人員均必須經避難層方能上下,使得人們遇到危險時能夠安全逃生。譚慶德認為,小區的公共安全隱患,在很大程度上與小區的規劃有關,凡事預則立,因此要多在小區規劃時就做好人車分流等工作。另外,小區內的限速標志要加以明確提示,保安應該對這方面加強管理;對小區的基本設施應及時維護,在下雨時,容易滑倒的地方設防滑墊,健身器材損壞的應及時更換;小區內的小池塘應加設欄桿;保安在晚上應加強巡邏等等。另外,小區物業要對業主加強安全方面的宣傳,使人們認識到安全的重要性并提高自身的修養素質,嚴格做到消防通道不停車,車輛進出小區要慢行,經過小區內幼兒園的時候要注意避讓學生,等等。


    當前,要加強城市住宅小區物業企業管理,引入市場競爭機制,培育物業管理市場的微觀經濟主體。缺乏競爭機制、物業管理市場體系尚未真正建立起來,是當前城市住宅小區物業管理成效差的重要原因。因此,解決物業管理領域的亂象,最根本的就是在完善法規的前提下,改變市場競爭程度不夠的現狀,以競爭促進物業管理服務質量提高??梢钥紤]推行物業管理企業資質等級申報評審制度,提高物業管理企業的準入門檻,例如對物業管理企業進行資格認證管理、對物業管理企業進行定期考評。引進市場競爭機制,明確物業管理招投標的基本要求和操作程序,以使參與者有章可循。


    除了加強管理,相關部門還應考慮完善相應的法律法規,加強行業監管,明確規定業主、業委會及小區物業管理企業各方權利義務。盡快完善我國物業管理法律體系,是理順目前物業管理領域各種關系、處理好各種糾紛的根本途徑。陳芳華建議:第一,涉及物業管理的法律法規應由國家直接立法。第二,在涉及物業管理領域的一系列法律法規中,應對住宅小區管理中房地產開發商的權限、業主的權益、業委會的成立及運作、物業管理公司的責任與義務等問題作出明確界定。第三,要尊重業主和物業管理企業雙方的意思自治,在相關法規的調整下,業主與物業管理企業最終須依據所簽訂的物業服務合同,在合同法的框架下厘清業主與物業管理企業之間的權利義務關系。唯有如此,小區物業管理才能走上健康發展的軌道。


    安全,物業要做哪些事?


    1.層層簽訂《崗位員工安全責任書》和《崗位員工HSE承諾書》

    2.全員HSE學習培訓

    3.開展崗位風險識別和“查隱患、寫風險”活動,做好全員HSE履職能力評估工作

    4.規范安全資料與記錄

    5.做好小區安全宣傳教育,提升業主安全意識

    6.開展電梯、消防應急演練,提高預案的操作性和員工應急處置的準確性

    7.加強小區交通和消防安全管理,建好微型消防站

    8.嚴格特種設備管理,降低電梯故障率,確保電梯安全運行

    9.專項治理小區用電和消防安全,重點治理樓道管道井私接電源和堆放雜物

    10.定期進行小區安全隱患的排查與治理

    11.推進小區安全可視化工作

    12.做好小區公共設施的維護保養,確保各種設備正常運轉

    13.加強安全自查自改,加大安全違章處罰力度

    14.屬地外委施工單位的安全監管


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